제284회서울특별시노원구의회(임시회)
도시환경위원회 회의록
제4호
서울특별시노원구의회사무국
일시 2024년 5월 2일(목)
장소 노원구의회 도시환경위원회실
의사일정(제4차 회의)
1. 「상계재정비촉진지구 변경 지정 및 재정비촉진계획(상계3구역) 변경 결정안」을 위한 구의회 의견제시의 건
심사된 안건
1. 「상계재정비촉진지구 변경 지정 및 재정비촉진계획(상계3구역) 변경 결정안」을 위한 구의회 의견제시의 건(노원구청장 제출)
(10시 01분 개회)
성원이 되었으므로, 제284회 노원구의회 임시회 도시환경위원회 제4차 회의를 개회하도록 하겠습니다.
위원 여러분! 그리고 관계 공무원 여러분! 안녕하십니까?
오늘은 긴급 안건으로 제출된 미래도시과 소관 의견 청취 안건에 대한 심사를 하겠습니다.
1. 「상계재정비촉진지구 변경 지정 및 재정비촉진계획(상계3구역) 변경 결정안」을 위한 구의회 의견제시의 건(노원구청장 제출)
(10시 01분)
진경은 도시계획국장님은 제안설명하여 주시기 바랍니다.
우리 구 지역발전을 위하여 헌신적이고 적극적인 의정활동을 펼쳐 주시는 정영기 부위원장님을 비롯한 도시환경위원회 위원 여러분께 감사드립니다.
도시계획국 미래도시과의 「상계재정비촉진지구 변경 지정 및 (상계3구역) 재정비촉진계획 변경 결정」을 위한 구의회 의견제시의 건에 대한 설명을 드리겠습니다.
이번에 제출한 의견제시안은 상계3·4동 상계재정비촉진지구에서 제척된 상계3구역의 공공재개발사업 재추진을 위해 상계재정비촉진지구에 편입 및 상계3구역 재정비촉진계획을 변경 결정하고자, 관계기관 협의 및 주민공람을 완료하고,
「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제4조제3항 및 제9조제3항에 따라 구의회 의견을 청취하고자 안건을 상정하였습니다.
구체적인 내용에 대해서는 재정비촉진계획 변경 용역 진행 중인 유아컨설턴트 문형석 전무가 보충설명을 드리도록 하겠습니다.
지금 용역 수행 담당하고 있는 문형석 전무입니다.
말씀드린 재정비촉진계획 상계3구역 변경결정안에 대해서 간략하게 설명드리고 질의 주시면 저희가 답변 올리도록 하겠습니다.
오늘 보고는 상정개요와 추진경위, 촉진계획 변경안과 주요 그간 협의했던 관련 부서 의견 중심으로 설명드리겠습니다.
먼저 본 구역은 지금 당초 재정비촉진계획구역 중에서 지금 빨갛게 표시된 대상지역이 일단 그 이전에 해제됐다가 다시 재정비촉진구역에 편입되는 내용이 주된 내용입니다.
그렇게 해서 면적이 전체면적, 전체 재정비촉진지구가 12만이 늘어나는 것으로 표현돼 있는데요.
이것은 애초에 빠져나갔다가 다시 들어간 면적이 12만이 되겠습니다.
추진경위를 보면 2006년에 당초에 말씀드린 촉진지구가 지정이 되었었고요.
그리고 2014년에는 상계3구역이 촉진지구에서 해제가 되었습니다.
해제된 사유는 사업성이 좋지 않다는 점 또는 주민 간의 이견이 있다는 점 때문에 당초에 촉진지구 해제 출구전략에 따라서 해제가 됐었고요.
그 이후에 21년에는 다시 공공재개발 제도가 시행이 되면서 후보지로 선정되었고 현재에 재정비촉진계획에 다시 반영돼서 변경 결정하는 과정에 있습니다.
이 내용은 개별사항으로 설명 다시 드리도록 하겠습니다.
먼저 지금 보시면 우측 하단 부분이 상계3구역 부분인데요.
그중에서 해제가 됐다가 나머지 다시 구역에 포함이 됐어요.
그런데 가운데 부분을 보시면 도로에 접한 일부 하천에 둘러싸인 구간이 지금도 여전히 구역에 이렇게 구멍이 난 형태로 빠져나가 있는 부분을 보실 수가 있습니다.
지금 당초에 해제되기 전에 촉진지구 경계로부터 지금에는 약간의 변동사항이 있는데요.
그 변동사항 크게 보면 두 가지로써 희망촌이 지금 이 신규 편입되는 구역에는 빠져있는 부분 그리고 저 부분, 지금 도로에 접한 부분으로써 일부 신축건물이 들어있고 상가가 좀 활성화되어 있어서 주민이 편입을 반대해서 빠져나간 부분이 일부 있습니다.
그 부분을 제외한 나머지 부분들은 당초의 구역에 전부 편입되는 것으로 변경이 되었습니다.
이에 따른 구체적인 구역계가 되겠고요.
방금 말씀드린 가운데 부분이 빠져나가 있고 그 빠져나간 부분에는 지금 추후 복원될 수 있는 하천 구역이 일부 포함이 되어 있고요.
그리고 나머지 부분들은 대체로 최근에 신축이 들어온 건물들이 있어서 구역에 편입시키는 것이 바람직하지 않다, 라고 해서 빠져나간 부분입니다.
그리고 희망촌 부분은 더 잘 아시는 부분일 수도 있겠지만 희망촌과 지금 현재 3구역과는 사업시행 여건이 많이 다르다고 할 수 있습니다.
일단 토지 자체가 지금 개인소유 사유지가 아니기 때문에 그런 부분들 때문에 이전 촉진계획에서 상당히 계획상 무리가 좀 있어 왔고요.
그래서 이 부분이 제척되고 별도의 사업방식으로 추진됨으로 인해서 상계3구역 입장에서는 사업시행 여건이 조금 더 좋아졌다고 말씀을 드릴 수가 있겠습니다.
이에 따른 용도지역 변경계획입니다.
당초에는 지금 산 쪽으로 붙은 쪽이 1종 일반주거, 도로에 붙은 쪽이 2종 7층 구역이었습니다.
그 부분에 대해서 일률적으로 획지 부분에는 2종 일반주거로 상향조정 했고 기반시설 부분은 현행 용도지역을 그대로 유지하는 걸로 변경을 추진했습니다.
기반시설에 있어서는 공공과 도로 그리고 이제 기부채납 비율 충족 및 지역 내에 필요한 시설 확충을 위한 일부 공공시설 용지가 계획이 되어 있습니다.
도로는 최소한의 필요한 부분만 했고, 특히 뒤에 있는 희망촌의 진입도로 측면에서 양쪽 부분의 주진입도로가 계획되어 있는 부분 주내용이 되겠고요.
그다음에 조금 특이한 부분은 이 협의가 상당히 오랜 기간 소요됐던 주된 원인이 바로 지금 가운데 한복판에 있는 버스차고지 때문인데요.
버스차고지를 가급적이면 지구 외로 이전시키기 위해서 상당히 오랜 기간 동안 구에서 검토를 해왔고 많은 노력을 청장님 이하 해주셨는데 사실상 여러 가지 제도적 그런 문제와 해당 시행 운영자의 어떤 의견들 때문에 이전을 끝내 하지 못하고,
이것이 너무 장기간을 소요하게 됨으로 인해서 현재 상태에 그냥 두고 사업을 추진하겠다, 라는 쪽으로 주민과 서울시, 구 관계자들이 전부 합의에 이르게 되었습니다.
그래서 지금 가운데 부분에 이것을 존치시킨 상태에서 진행을 하고 있고요.
추후에 이것이 이전할 수 있는 부지가 확보가 된다면 그것이 언제가 됐더라도 이전하는 것이 일단 궁극적으로는 바람직한 부분이기 때문에 그 부분에 대해서는 구에서 계속 관련 용역이나 기타 여러 가지 정책들을 유지하고 계십니다.
그 외에 또 하나의 이슈사항은 저기에 길게 보이는 부분이 공원인데요.
이 공원은 당초 현재 하천정비기본계획상으로 보면 하천으로 되어 있는 부분이고요.
도시계획시설상으로는 이 부분이 폐지가 된 상태이기는 하나 지금 전반적으로 이제 하천을 복원한다는 원칙을 가지고 계시고 있다 보니까
이런 부분들을 대비해서 현재는 시행이 안 된다 하더라도 나중에 하천으로 복원될 수 있도록 그 하천 형태를 그대로 받아주는 형태의 공원을 계획해 놨습니다.
그러면 이것이 추후에 하천이 쭉 하류에서부터 복원돼 올라오면 그거에 따른 적정한 시기에 공원으로 복원되더라도 전혀 주민 측면이나 관리 측면에서 문제가 없도록 계획이 수립되어 있습니다.
다만 지금 여기서 하천 복원을 검토하지 않는 이유는 아직까지는 그 부분에 대해서 여러 가지 실효성 문제라든가 기타 여러 가지 문제들이 명확하게 정의되지 않았기 때문에 현재는 일단 이 촉진계획의 빠른 진행을 위해서 공원으로 계획하고 추진하는 점을 말씀드릴 수가 있겠습니다.
그 외에 공공청사 부분은 지금 현재는 구청에서 소요를 제기해 주신 아이키움센터로 운용을 할 예정이고요.
사실 이게 규모가 아이키움센터 하나만 가지고 운용하기에는 좀 큰 규모기 때문에 그 외에 지역 내 필요한 SOC시설들을 확충하는 것으로 하고 지금 추진을 하고 있는 상태입니다.
토지이용계획을 놓고 보면 말씀드린 정비기반시설은 전체의 약 20% 정도에 해당하고요.
그것을 제외한 나머지는 전부 획지이고 종교시설과 버스차고지는 구역 내에 존치구역으로 되어 있습니다.
특히 지금 보라색으로 표현돼 있는 양쪽에 있는 부분이 종교시설인데요.
아시다시피 모든 재개발구역 내에는 교회와 같은 종교시설들이 많이 분포하고 있기 마련이고요.
그중의 일부 시설에 대해서는 대지로 이렇게 교환하기를 원하는 부분들이 많이 있습니다.
이런 부분이 협의가 잘 안 되면 사업이 좀 어려워지는 부분이 있기 때문에 당초에 토지이용계획에서는 일정 부분의 종교시설에 대해서는 토지를 대지 교환할 수 있는 형태로 일부 용지를 확보해 두고 있습니다.
이런 것에 대한 추후 협의는 LH를 통해서 사업 시행하는 과정 전반에 걸쳐서 원활하게 진행될 수 있도록 추진할 예정입니다.
건축계획을 보면 전체 연면적은 약 35만, 용적률은 약 249.8%입니다.
이것은 2종 일반주거지역에서 가져갈 수 있는 법정 최대 용적률을 완전하게 거의 다 찾아 먹은 형태가 되겠고요.
현재 이러한 용적률을 지역 여건이나 여러 가지 경관적 측면을 고려해서 가능한 한 손실 없이 다 가져갈 수 있도록 건축계획을 수립하는 데에 상당한 심혈을 기울여서 약 2년간에 걸쳐서 최적의 건축계획안을 수립하였습니다.
주택공급비율을 보면 전체 세대수 약 2,577세대가 계획이 됐고요.
그중에서 가장 많은 평형대는 50에서 85평방미터 사이로 전체의 약 50% 정도가 이런 중대형대로 편성이 되도록 하였고요.
나머지는 법정 임대주택이라든가 기타 대형 평형대를 원하는 그런 기준에 맞춰서 계획을 수립하였습니다.
그간 관련 부서와 협의를 여러 차례에 걸쳐서 진행해 왔고요.
협의 이전에도 서울시가 사전기획이라는 제도를 통해서 기타 관련된 주요사안에 대해서는 2년이라는 기간을 거쳐서 충분히 협의를 해왔기 때문에 향후 절차에 있어서는 특별한 이견은 없을 것으로 저희는 예측하고 있습니다.
주된 내용은 앞서 말씀드린 것처럼 차고지 이전 문제라든가 공원의 복원 같은 문제들에 대해서 검토한 내용들이 주된 협의 내용이었습니다.
이상으로 주요한 내용에 대해서 설명드렸습니다.
그러면 고종대 전문위원님은 검토보고를 하여 주시기 바랍니다.
〔참 조〕
「상계재정비촉진지구 변경 지정 및 재정비촉진계획(상계3구역) 변경 결정안」을 위한 구의회 의견제시의 건에 대한 검토보고서
(부록에 실음)
질의나 의견 있으신 위원님은 질의하여 주시기 바랍니다.
(손을 드는 위원 있음)
노연수 위원님.
그리고 저희 지금 층수 계획을 보면, 뒤쪽에 보면 이게 구릉지인 걸 감안해서 층수가 이렇게 된 것 같은데 중간에 27층, 22층, 17층, 14층 이렇게 줄어드는데 혹시 그게 경관상으로 봤을 때 뒤에 어떤 일조권이나 이런 거에는 영향이 없는 층수일까요?
그러니까 지금 이 지형 자체가 도로에서부터 산으로 바로 이어지는 경사 지형에 있고 그리고 바로 뒤에는 향후에 희망촌이 들어오게 되는데 희망촌은 용도지역이 최대한 올라가도 2종 저층, 7층 이상은 올라가기 힘들 걸로 예측됩니다.
그렇기 때문에 이쪽 이면부 쪽으로 너무 고층이 올라가게 되면 염려해 주신 것처럼 일조에 영향이 갈 수 있고요.
그래서 지금 가운데 있는 중간에 단지 내 도로를 중심으로 도로에서부터 살짝 올라가다가 다시 그걸 정점으로 꺾어서 내려와서 지금 경사 부분에는 높이에 위화감이 생기지 않도록 계획을 했기 때문에 그렇게 됐습니다.
다만 그렇게 높이를, 스카이라인을 만들다 보면 세대수를 다 못 찾아가는 경우가 생기기 때문에 중앙 부분에는 최대한 올라갈 수 있는 최대 높이를 찾아 올라가도록 그렇게 계획되어 있습니다.
그리고 지금 주민 의견들 봤을 때 보면 미반영된 것도 있고, 향후 반영에도 보면 다수가 당현천 복원에 대한 부분 이슈들이 많더라고요.
특히 공원 같은 경우에도 저렇게 일자형으로 복원이 될 것을 감안해서 모양 잡힌 거에 대해서도 좀 의견이 많으신 것 같고.
그래서 결국에는 이게 서울시도 그렇고 노원구도 그렇고 같이 협력해 나가면서 해야 될 부분들이 있는데 사실 지금 이 3구역 같은 경우에는 개발하게 되면 뒤에는 산, 앞에는 하천 이러면서 굉장히 천혜의 환경을 누릴 수 있는 그런 부분인데
하천 부분에서 혹시나 공사나 이런 부분이 잘못됐을 경우에는 너무 잘 아시겠지만 악취나 이런 부분에서도 이슈가 될 수 있고요.
그리고 또 굉장히 저희 노원구민분들이 환경을 사랑하시다 보니까 이 빗물받이 시설이라든지 아니면 이 물을 재이용하는 그런 시설들이 있었으면 좋겠다 하는 의견들이 있으시거든요.
청계천 같은 경우에도 보면 대부분 그냥 전기에너지를 써서 다시 물을 끌어 올리거나 이런 형태여서 당현천 복원사업 시에는 주민분들한테 그런 환경적인, 그러니까 생활 악취나 이런 부분도 잡으면서 동시에 환경을 고려한 시설, 빗물시설이나 물 재이용까지 좀 감안을 해서 계획을 잡아주셨으면 좋겠다.
뒤에 진행될 거지만, 이제 그 시설을 생각했을 때 부지나 이런 부분까지도 좀 계획에 꼼꼼히 담아주셨으면 하는 마음에서 부탁드립니다.
다른 또 질의나 의견 있으신 위원님 계시면 말씀해 주시기 바랍니다.
(손을 드는 위원 있음)
김경태 위원님.
14년도에 정비촉진구역 해제됐던 사유가 개발성 때문에 해제됐던 거잖아요, 수익성 문제 때문에?
세대수가 당초 세대수보다 좀 더 많이 나왔고요.
그다음에 같은 세대수라 하더라도 앞서 드린 것처럼 이쪽 구역이나 저쪽 구역처럼 이렇게 지금 현재는 포함되지 않은 구역들이 사업성을 깎아 먹는 작용들을 하게 되어 있었는데요.
그런 부분들이 빠져나감으로 인해서 실질적으로 내부에 있는 주민들 입장에서는 훨씬 더 이전보다는 유리해졌다고 볼 수 있습니다.
그러면 이 주민동의율은 지금 몇 프로 정도 되나요?
지금 넘어서 있고요.
그 이상도 계속 지금 올라가고 있는 것으로 파악하고 있습니다.
그런데 그것들은 먼저 이 사업의 특정상 정비계획구역 결정 그리고 그 위에 사업시행인가라는 과정들이 앞으로도 많이 남아있는데요.
그런 과정들을 해나가면서 점차적으로 동의율이 올라가게 되어 있습니다.
그래서 일반적인 형태를 말씀드리는 겁니다.
그런 거에 대한 대처방안이 있나요?
당연히 그 분담금이 높다는 얘기는 지분율이 적게 잡히기 때문에 그러시는 건데요.
그걸 해소할 방법은 사실상 전체적인 사업성 비례율을 높이는 방법 외에는 별다른 방법이 없습니다.
그래서 그 높이는 방법을 지금 현재 법체계 내에서 가져갈 수 있는 최대한은 일단 다 추구를 해봤고요.
뭐 이후에도 무슨 제도개선이 있지 않는 한은 현재는 지금 일단 최대한 좋게 만들 수 있는 데 끝까지는 갔다, 라고 지금 저희는 보고 있습니다.
동의 부분은 제가 좀, 법적 부분이라서 설명을 드리겠습니다.
일반재개발 같은 경우에는 75% 이상 동의를 받아야지 사업시행자인 조합을 설립할 수 있는데 공공재개발 경우는 3분의 2, 약 66.7% 정도만 동의를 받아도 사업시행자를 지정할 수가 있습니다.
그런데 이제 그게 LH나 SH가 사업시행자가 되는 부분이라서 법에서 어느 정도 조금 완화를 해준 사항에 있고요.
그리고 여기 재정비촉진지구 같은 경우는 과거에 주택공급을 활성화시키기 위해서 50%까지 사업시행자 지정 요건을 공공에서 하는 경우에는 낮춰놨습니다.
그래서 재정비촉진지구가 지정이 된다면, 3분의 2 동의를 받지 않고 50%까지만 받아도 법적으로는 유효한데 지금 저희가 그 이후에 추진된 절차에 따라서 예를 들어서 주민대표회의를 구성한다든지
또 향후에 보고드리겠지만 자력재개발을 합동재개발로 그렇게 전환한다든지 그런 부분에 대해서 또 동의율이 필요한 부분이 있어서 그런 부분을 감안해서 최대한 동의율을 많이 받을 생각입니다.
사업자 지정을 위해서는 50% 동의만 가능한데 이 사업승인, 사업을 하기 위해서 시행하기 위해서는 몇 프로 동의가 필요한가요, 주민의 동의가?
50% 갖고는 안 되잖아요?
이 사업을 할 수가 없잖아요.
나중에 사업하려고 하면 위원님이 지금 지적하시는 것처럼 동의를 더 받아야 됩니다.
4분의 3, 75% 받아야 되고요.
나머지 못 받는 25%는 수용 절차 진행하게 됩니다.
그런 부분이 있는데요.
그거는 결국은 주민들이 선택할 부분이기 때문에 재개발을 원하신다면 75% 받을 수 있으리라 생각합니다.
어떻게 보면 수익성을 높여서 주민부담금을 줄이는 방법을 최대한 동원해야 하지 않겠나, 그런 의미에서 말씀드렸습니다.
이상입니다.
다른 질의나 의견이 있으신 분 계시면 말씀 주시기 바랍니다.
(반응하는 위원 없음)
질의나 의견 없으십니까?
(「없습니다」하는 위원 있음)
그러면 제가 좀 여쭤봐도 되겠습니까?
이번에 어쨌든 종 상향시킨 부분도 있다고 제가 아까 말씀 들었거든요?
그 주민분들하고 주민설명회를 할 때 아무래도 이런 절차상의 어떤 과정들을 잘 모르시니까 굉장히 자세하게 설명을 하셔야 될 것 같아요, 이번에는.
그러니까 이게 선뜻 주민들은 잘 이해를 못 할 수도 있거든요?
그러니까 어떤 면이냐면 “공공재개발로 가다가 왜 갑자기 재정비촉진지구 얘기가 또 나오지?” 이렇게 얘기할 수 있어요, 그러니까 과정 중에 있는 걸 모르기 때문에.
그래서 그런 것들을 좀 얘기를 해줘야 되고.
그리고 아까 동의율도 그런 것들도 ‘이렇게 뭐 변경하는 게 혹시 동의율이 낮아서 이렇게 변경해서 동의율을 낮춰서 가려고 하는 거 아니겠느냐.’ 이렇게 생각할 수 있어요, 주민분들은.
그러니까 그런 거에 대해서는 정말 잘 설명을 해주셔야 될 것 같아요.
더 이상 질의하실 위원님 안 계십니까?
(「없습니다」하는 위원 있음)
더 이상 질의가 없으므로 본 안건에 대한 의견을 채택하고자 합니다.
위원 여러분, 본 안건에 대하여 집행부에서 제출한 원안대로 찬성의견을 채택하고자 하는데, 이의 없으십니까?
(「없습니다」하는 위원 있음)
위원님들의 이의가 없으므로, 의사일정 제1항 「상계재정비촉진지구 변경 지정 및 재정비촉진계획(상계3구역) 변경 결정안」을 위한 구의회 의견 제시의 건은 집행부에서 제출한 원안대로 찬성의견이 채택되었음을 선포합니다.
위원 여러분, 그리고 진경은 도시계획국장님을 비롯한 관계 공무원 여러분! 수고 많으셨습니다.
이상으로, 제284회 노원구의회 임시회 도시환경위원회 제4차 회의를 마치고 산회를 선포합니다.
(10시 25분 산회)
○출석위원 5인
정영기 강금희 김경태 김소라 노연수
○청가위원 2인
부준혁 유웅상
○출석전문위원
전문위원 고종대
○출석관계공무원
도시계획국장 진경은
미래도시과장 김진용
○기타참석자
유아컨설턴트전무 문형석
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